Аренда недвижимости в Севастополе

Согласно ст. 76 Гражданского кодекса Украины право передачи имущества в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма.

Как и в случае с продажей и меной (обменом) объекта недвижимости, сдача в аренду объекта, находящегося в общей совместной собственности супругов, предполагает наличие письменного разрешения совладельца такого объекта (второго супруга). Такое разрешение должно быть заверено нотариально, чтобы избежать различного рода споров.

Что касается передачи в аренду объекта, находящегося в общей долевой собственности, то для этого необходимо согласие всех совладельцев. При этом договор аренды можно заключать с одним совладельцем объекта недвижимости.

Если арендуемое имущество находится в залоге (ипотеке), то передача его в найм провидится только с согласия залогодержателя (ипотекодержателя).

Что касается передачи в аренду имущества, находящегося под арестом, то на законодательном уровне в отношении такой операции прямого запрета нет, поэтому можно сделать вывод, что теоретически такая возможность существует. Однако на практике ее реализовать сложно, ведь сама процедура ареста имущества предпологает остановку деятельности внутри помещения, опечатывание здания. При таких условиях осуществлять какую-либо деятельность в арестованном помещении невозможно.  

Если недвижимость находится под запретом отчуждения, то передача его в аренду не будет нарушением, поскольку передача имущества в аренду не является его отчуждением, его собственник не меняется. 

Если говорить о муниципальном (неприватизированном) жилье, то для сдачи его в аренду необходимо получить разрешение муниципалитета (т. е. органа, уполномоченного распоряжаться муниципальным жилья). При этом заключается договор поднайма, так как гражданин-арендодатель сам является нанимателем жилья у городских властей. 

Размер платы за пользование имуществом устанавливается по договенности сторон. Возможно также, что имущество может быть передано в аренду бесплатно. Все положения относительно платы закрепляются в договоре аренды.

Арендодатель должен передать арендатору имущество: 

- немедленно или в срок, установленный в договоре аренды;
- комплектации и в состоянии, соответствующем условиям Договора и предназначению имущества. 

Арендодатель обязан предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи которые ему известны и которые опасны для жизни, здоровья, имущества нанимателя или дгугих лиц или привести к повреждению самой вещи при пользовании ею.

Наниматель обязан в присутствии арендодателя проверить исправность вещи. Если наниматель в момент передачи вещи в его владение не убедится в ее исправности, вещь считается переданной ему в надлежащем состоянии.

Арендодатель может гарантировать качество вещи в течение всего срока найма.

Если в вещи, переданной нанимателю с гарантией качества, выявятся недостатки, препятствующие ее использованию согласно договору, наниматель имеет право по своему выбору требовать:

1) замены вещи, если это возможно;
2) соответствующего уменьшения размера платы за пользова ие вещью; 
3) бесплатного устранения недостатков вещи или возмещения расходов на их устранение; 
4) расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.  

Согласно ст. 769 ГК передача вещи в наем не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности права залога.

При заключении договора найма арендодатель обязан уведомить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем. Если арендодатель не уведомил нанимателя обо всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем, наниматель имеет право требовать уменьшения размера платы за пользование вещью или расторжения договора и возмещения убытков.

В том случае, если имущество, передаваемое в аренду, было застраховано его собственником, то передача его в аренду не пре­кращает действия договора страхования. В отдельных случаях договором или законом может быть установлена обязанность нанимателя заключить договор страхования имущества, переданного в наем.

Одним из условий передачи имущества в аренду является его целевое использование арендатором. Согласно ст. 773 ГК наниматель обязан пользоваться вещью согласно ее назначению и условиям договора. Если наниматель пользуется вещью, переданной ему в наем, не но ее назначению или с нарушением условий договора найма, арендодатель имеет право требовать, расторжения договора и возмещения убытков.  

Важным условием передачи имущества в аренду является целевое его использование орендатором.

Стоит отметить, что у арендатора имеются и некоторые преимущественные права. Согласно ст. 777 ГК наниматель, который надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору найма, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок.

Наниматель, имеющий намерение воспользоваться преимущественным правом на заключение договора найма на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до окончания срока договора найма в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, - в разумный срок. 

Условия договора найма на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности по плате и другим условиям договора преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается.

Наниматель, который надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной и наем, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение.